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はじめに

「タワマン節税」という言葉を耳にしたことがある人も多いかもしれません。タワーマンションの高層階を購入し、相続税の節税効果を狙う方法として知られてきました。しかし、2024年1月からこの節税対策に大きな影響を与える改正が行われます。

この記事では、タワマン節税の基本的な仕組みと2024年の改正により何が変わるのか、そして、これからの節税戦略のポイントについて、税理士の視点から詳しく解説します。

タワマン節税とは？

タワマン節税とは、タワーマンション（高層マンション）の特性を利用して相続税の評価額を低く抑える節税対策です。

タワーマンションの価値は、特に高層階になるほど市場価格が高くなる傾向がありますが、相続税の評価額はこの市場価値に基づいて計算されるわけではありません。具体的には、相続税評価額は建物部分の「固定資産税評価額」と土地部分の「路線価」を基準に決定されるため、相続税の評価額が実際の市場価値よりも低くなることが多いのです。

タワマン節税の仕組み

1. 市場価値と相続税評価額の乖離
   タワーマンションの市場価格は高層階にいくほど高くなることが一般的ですが、相続税評価額は建物全体の評価額に比例して計算されます。そのため、特に高層階の部屋を購入すると、実際の市場価値に対して相続税評価額が大きく乖離し、相続税の節税効果が期待できるという仕組みです。
2. 土地部分の評価額が低い
   タワーマンションは、敷地全体を共有しているため、1戸あたりの土地の持分が少なくなります。その結果、土地部分の相続税評価額が抑えられ、全体的に相続税評価額が低くなるという効果もあります。
3. 小規模宅地等の特例の活用
   居住用として使われていたタワーマンションの場合、小規模宅地等の特例を活用できることも節税の大きな要因です。この特例により、一定の面積までの土地の評価額が大幅に減額されます。

2024年の改正内容

これまでタワーマンションを使った節税は非常に効果的な手段として認識されていましたが、国税庁はこの制度の不均衡を是正するため、2024年1月から新たな評価方法を導入します。

改正の背景

これまでのタワーマンション節税は、相続税評価額と市場価格の間に大きな差が生じていたため、不公平な節税方法として指摘されていました。特に高層階に住む富裕層がその恩恵を受けることが多く、この不均衡が問題視されていたのです。

改正後の評価方法

2024年の改正では、タワーマンションの相続税評価額がより市場価格に近い形で算出されるようになります。具体的には、「区分所有補正率」が導入され、建物の総階数や部屋の所在階を考慮した補正が行われます。

• 区分所有補正率：高層階に住むほど補正率が高くなり、結果的に高層階の相続税評価額が引き上げられます。
• 建物の総階数や所在階の影響：階数が高いほど補正が強化され、低層階と高層階の相続税評価額の差が少なくなります。

これにより、特に高層階の部屋を所有している場合、これまでのような大幅な節税効果が期待できなくなるでしょう。

2024年以降のタワマン節税の成功ポイント

改正後もタワーマンションを使った節税が全く意味をなさないというわけではありません。ただし、これまで通りの戦略では十分な効果が得られないため、新たなポイントを押さえておく必要があります。

1. 物件選びの見直し
   これまで高層階が節税対策として有利でしたが、改正後は高層階の評価額が引き上げられるため、効果が薄れる可能性があります。むしろ、中層階や低層階の物件の方がバランスが良く、結果的に節税効果が高いことも考えられます。
2. 早めの対策が肝心
   2024年1月以降の取引に新しい評価方法が適用されるため、それ以前に購入を検討している場合は、早めに手続きを進めることがポイントです。2023年中に購入・相続を完了させることで、現行の評価方法で節税を図ることが可能です。
3. 複数の節税対策を組み合わせる
   タワーマンションの節税効果が限定的になることで、他の相続税対策との併用が重要になります。例えば、生命保険の活用や贈与税の非課税枠を活用した対策も検討すべきです。節税の効果を最大化するためには、複数の対策を組み合わせることが鍵となります。

タワマン節税を成功させるために注意すべきこと

1. 税務調査のリスクに備える
   タワマン節税は税務当局からも注目されやすい節税方法です。そのため、物件購入の背景や実際の利用状況が正当であるか、契約書や証拠書類を適切に保管しておく必要があります。税務調査が入った際に、正当な相続税対策であることを証明できるように準備を怠らないことが重要です。
2. 不動産市場の変動を見極める
   タワーマンションの市場価格は、地価の上昇や建物のグレードに依存しています。市場の動向に左右されるリスクを十分に理解した上で、不動産の購入時期や相続のタイミングを見極めることが求められます。
3. 信頼できる税理士に相談する
   2024年の改正後も節税効果を期待するなら、信頼できる税理士に相談することが不可欠です。税務の専門知識と経験を持つプロフェッショナルにアドバイスを受けることで、最新の法律に対応した適切な相続税対策を進められます。

まとめ

タワマン節税はこれまで相続税対策として有効な方法でしたが、2024年1月の改正により、その効果が見直されます。特に高層階の物件に対しては、これまで以上に相続税評価額が引き上げられるため、従来の節税方法では十分な効果が得られない可能性があります。

今後は、中層階や低層階の物件の選定や、他の相続税対策との併用が重要なポイントとなります。また、税務調査に備えた書類の準備や、信頼できる税理士のサポートが節税成功の鍵です。

節税に関するお悩みがあれば、ぜひ 税理士法人IKJ にご相談ください。相続税の専門知識を活かし、お客様のニーズに最適な解決策をご提案いたします。